Прогресивен данък върху жилищата – възможни ефекти върху цените, наемите и новото строителство
Предложението за по-високо облагане на второ и следващо жилище има разбираема обществена цел – ограничаване на инвестиционното търсене и подобряване на достъпността. Реалният му ефект обаче ще зависи от конкретния модел на облагане и от реакцията на собствениците, инвеститорите, наемателите и строителния сектор.
В публичното пространство се обсъжда въвеждане на прогресивно данъчно облагане на второ и всяко следващо жилище. Обявената цел е да се ограничи покупката на жилища с инвестиционна цел, да се намали натискът върху цените и да се увеличи достъпността за домакинствата, които купуват основно жилище.
Според действащото към момента законодателство, за имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50% намаление, а останалите жилищни имоти не ползват това облекчение. Ключов въпрос е дали предложението предвижда само увеличение на данъчната ставка за всеки следващ имот, или включително отпадане на съществуващото облекчение.
Към момента има няколко неуточнени параметъра, от които зависи оценката на мярката: върху данъчната или пазарната стойност ще се начислява данъкът, каква ще е прогресията, ще има ли изключения за наследствени, необитаеми или нискостойностни имоти и ще се прилага ли еднакво към физически и юридически лица.
По-високият данък може да ограничи част от индивидуалното инвестиционно търсене, но сам по себе си едва ли ще направи жилищата значително по-достъпни. Част от разхода вероятно ще бъде прехвърлена към наемателите, а част от имотите може да преминат от индивидуални към професионални и корпоративни собственици. За новото строителство по-големият риск е не еднократен спад на цените, а увеличаването на несигурността в сектора.
Какви са аргументите за такъв тип мярка?
Аргументът в полза на мярката е, че част от търсенето се създава от купувачи, които придобиват второ и следващо жилище като инвестиционен актив. Ако разходът за притежание се увеличи, очакването е това търсене да отслабне, натискът върху цените да намалее и повече жилища да бъдат предложени за продажба, което да даде възможност на по-широк кръг от купувачи да си позволят покупка на имот с цел живеене.
Това е възможен ефект, но не следва автоматично от въвеждането на данъка. Необходимо е да се проследи как мярката би променила поведението на различните участници и дали няма да произведе вторични ефекти върху наемния пазар и инвестиционната активност, поради неотчитането на няколко важни свързани казуса.
Кои са свързаните казуси?
Казус 1: Данъкът върху броя имоти не измерва богатството точно. Броят на жилищата не е достатъчен показател за платежоспособност. Притежаването на втори жилищен имот не означава непременно високи доходи или значително ликвидно богатство. В България много домакинства притежават основно жилище в голям град и наследствен имот в малко населено място. Стойността, състоянието и възможността за отдаване под наем на тези имоти могат да бъдат коренно различни.
Ако данъчната прогресия се определя единствено според броя на имотите, без да отчита тяхната стойност, местоположение, използване и начин на придобиване, тя може да натовари домакинствата, които притежават неликвидна наследствена собственост, но същевременно имат ограничени доходи. Мярката ще засегне и домакинства, които придобиват второ жилище не като доходоносна инвестиция, а за ползване от дете, родител или друг близък.
При достатъчно висока данъчна тежест част от собствениците на наследствени имоти или имоти, които към момента не могат да бъдат пригодени за отдаване под наем, може да бъдат принудени на продажба. Мащабът на този ефект ще зависи от ставките, оценъчната база и предвидените изключения.
Казус 2: По-високият данък ще отслаби част от инвестиционното търсене, но цените на жилищата не се определят само от него. Върху тях влияят лихвите, достъпът до кредит, себестойността на строителството, предлагането на терени, продължителността на административните процедури, миграцията към големите градове и очакванията на купувачите.
Ефектът няма да бъде еднакъв във всички сегменти. По-слабо ликвидните имоти и локации ще изпитат по-силен натиск, докато качествените жилища в райони с ограничено предлагане ще останат по-устойчиви. Първата реакция на пазара ще бъде по-малък брой сделки и по-дълги срокове за продажба, а не непременно рязък номинален спад на цените.
В дългосрочен план прогресивното облагане е слабо вероятно да пречупи растящия тренд на цените на имоти. Покупателната способност и жизненият стандарт в България се повишават с догонващи темпове спрямо по-развитите европейски икономики. Това създава трайна подкрепа за покачването на цените на имотите в България, които все още са далеч от средноевропейските. В централните зони на София към момента цените гравитират около 4000 €/кв.м. Това е осезаемо по-ниска стойност спрямо центровете на градове като Рим или Мадрид (8000 €/кв.м.), Париж (10000 €/кв.м.), Прага (9000 €/кв.м.) или Виена (около 15000 €/кв.м) – ориентировъчни средни цени за второто тримесечие на 2026 по данни на Numbeo.
Независимо от горното, едно умерено понижение на цените в средносрочен план не решава автоматично проблема с достъпността. За домакинствата с недостатъчен доход, липса на самоучастие или ограничен достъп до кредит дори по-ниската цена ще остане недостижима. Достъпността зависи от съотношението между цена, доход, лихвен процент и необходим собствен капитал.
Казус 3: Промяна в профила на инвеститорите. Инвестиционното търсене няма да изчезне – част от него ще се преструктурира. По-високият разход за притежание може да откаже част от индивидуалните купувачи на второ жилище, но това не означава непременно изчезване на инвестиционното търсене. В зависимост от режима за юридически лица, част от пазара може да се насочи към компании, фондове или професионални оператори на жилища под наем.
Ако режимът облага по различен начин физически и юридически лица, може да възникне регулаторен стимул за прехвърляне на собствеността към корпоративни структури. Ако облагането е еднакво, този ефект вероятно ще е по-слабо изразен.
Следователно мярката може да промени структурата на собствеността, без непременно да увеличи значително дела на жилищата, купувани за собствено ползване.
Казус 4: Част от данъчния разход ще бъде прехвърлена към наемателите. Собствениците вероятно ще компенсират по-високия данък чрез увеличение на наемите. Съотношението на търсене и предлагане ще определи в кои пазарни сегменти увеличението ще е най-силно изразено. В райони с недостиг на жилища под наем прехвърлянето на разхода към наемателите ще е по-осезаемо, докато при районите с по-слабо търсене част от тежестта ще остане за собственика.
В отделни сегменти е възможен и обратен ефект: заради прогресивното облагане повече собственици да предложат необитавани жилища под наем, което да доведе до увеличено предлагане и ограничаване на ръста на наемните нива. Но такъв сценарий е слабо вероятен или по-скоро ограничен в конкретен пазарен сегмент – необзаведени жилища. Обзавеждането на едно жилище, дори в по-бюджетен вариант за отдаване под наем, изисква влагане на сериозни средства, което е непосилно за голяма част от собствениците, които държат празни неизползвани жилища.
Най-уязвимата група остава групата на домакинствата, които не могат да купят собствено жилище и са зависими от наемния пазар. Ефектът от прогресивното облагане ще е най-негативен върху тях и е необходимо да бъде оценен предварително, вместо да се приема, че допълнителният данък ще бъде поет единствено от собствениците.
Казус 5: Новото строителство и инвестиционната активност. На фона на започналото охлаждане в отделни сегменти допълнителната данъчна тежест ще увеличи несигурността при придобиването на терени, структурирането на проектите и планирането на продажбите. Част от инвеститорите ще отложат нови проекти, докато оценят ефекта от мярката върху продажбите и риска пазарът да премине от охлаждане в рецесия. Първият резултат вероятно няма да е незабавен срив на цените, а по-предпазливо придобиване на терени, по-консервативни финансови модели, поетапно строителство и по-голямо внимание към ликвидността на продукта.
Строителният сектор в България има сериозен дял в БВП и при евентуална рецесия е вероятно да повлече и други свързани сектори. Продължителното намаляване на инвестиционната активност би засегнало не само строителните компании, а цялата верига на проектантския бранш (архитекти, инженери, дизайнери), както и производствените и доставните дейности (строителни материали, желязо, мебели, осветлителни тела, уреди, а също и транспортни услуги, механизация и др.)
Каква мярка би могла да бъде работеща?
Данъкът върху второ и следващо жилище може да ограничи част от инвестиционното търсене, но не е самостоятелно решение на проблема с жилищната достъпност. Ако такава мярка бъде въведена без разграничение между високостойностни инвестиционни портфейли, наследствени имоти, и собственост с ниска ликвидност, рискът от нежелани последици е значителен.
По-прецизният подход би отчел не само броя на имотите, а тяхната употреба, местоположение и вид на собствеността, както и ефекта върху предлагането на жилища под наем. Необходима е и оценка как промяната ще повлияе върху новото строителство и предлагането в средносрочен план.
Основният въпрос не е дали собствениците на повече имоти трябва да плащат по-висок данък, а дали избраният модел действително ще подобри жилищната достъпност, без да прехвърли тежестта към наемателите и без да ограничи бъдещото предлагане.